💡 この記事の要点まとめ
- 国土交通省のガイドラインでは、原状回復は「借りた当時の状態に戻すこと」ではないと明確にされています。
- 経年変化や通常の使用による損耗の修繕費は、賃料に含まれるという考え方です。
- 借主の過失などによる損耗は、借主の負担になる場合があります。
- 特約がある場合は契約書の内容が重要です。入居時の写真を残しておくと、退去時のトラブル防止に役立ちます。
賃貸の退去時に、「敷金がほとんど戻ってこなかった」「思いがけない修繕費を請求された」というトラブルは、少なくありません。原因の多くは、どこまでが借主の負担で、どこからが貸主の負担かが、あいまいなことにあります。
この記事では、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」をもとに、原状回復の基本的な考え方と、入居中・退去時に気をつけたいポイントを整理します。
目次
📘 原状回復のガイドラインとは
国土交通省の案内によると、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、退去時の原状回復の費用を貸主と借主のどちらが負担すべきかをめぐるトラブルを防ぐため、妥当と考えられる一般的な基準としてまとめられたものです(※1)。
- 策定と改訂:平成10年3月に策定され、平成16年2月と平成23年8月に改訂されています(※1)。
- 対象:賃料が市場家賃程度の民間賃貸住宅で、主に賃貸借契約を結ぶときに参考にするものとされています(※1)。
- すでに契約している場合:契約書の内容に沿った取り扱いが原則とされています(※1)。
ガイドラインは、負担についての一般的な基準を示したもので、法的な拘束力があるわけではありません。個別のケースでは、契約の内容や状況によって判断が変わります。
⚖️ 原状回復の基本的な考え方
ガイドラインでは、原状回復を「借りた当時の状態に戻すこと」ではないと明確にしています。経年変化や通常の使用による損耗の修繕費は、賃料に含まれているという考え方です(※1)。
損耗は、大きく次の3つに分けて考えられています(※2)。
| 区分 | 考え方 |
|---|---|
| 経年変化 | 時間の経過によって自然に起こる劣化。貸主の負担 |
| 通常損耗 | 普通に暮らしていても生じる傷みや汚れ。貸主の負担 |
| 故意・過失などによる損耗 | 不注意や、手入れを怠ったことで生じた傷みや汚れ。借主の負担となる場合がある |
2020年4月に施行された改正民法でも、通常損耗や経年変化については、借主が原状回復の義務を負わないことが明記されました(※2)。
🧹 借主の負担になる場合・ならない場合
国土交通省の参考資料では、次のような例が示されています(※2)。
- 通常の使い方でも生じる損耗(貸主負担):家具の設置跡、カーペットのへこみ、エアコン設置のビス穴など。
- 通常の使用を超えると判断されやすいもの(借主負担となる場合):飲み物をこぼしたあとの手入れを怠って生じたシミやカビなど。こぼすこと自体は通常の生活の範囲とされますが、その後の手入れを怠って発生・拡大したものは、通常の使用による損耗を超えると判断される場合が多いとされています。
借主の負担になる場合でも、経過年数を考慮して、年数が多いほど負担割合を減らす考え方が採られています(※2)。たとえば、長く住んだ部屋の壁紙の汚れを、新品に張り替える費用の全額で請求されるとは限りません。
📝 特約があるときの注意点
賃貸借契約に、ハウスクリーニング費用や、エアコンのクリーニング費用を借主が負担するといった特約が付いていることがあります。実務では、こうした特約が結ばれることが多いとされています(※2)。
通常損耗を借主に負担させる特約については、判例上、負担する範囲が契約書に具体的に示され、借主がそれを理解して合意していることが必要とされています(※2)。契約前に、次の点を確認しておきましょう。
- 特約の対象になる費用と金額が、契約書に具体的に書かれているか。
- わからない用語や条項は、契約前に質問して、納得してから契約しているか。
特約が有効かどうかは、個別の事情で判断されます。具体的なトラブルの場合は、専門家や消費生活センターなどに相談することが望ましいとされています(※2)。
📸 トラブルを防ぐためにやっておきたいこと
国土交通省の参考資料では、退去時のトラブルの大きな原因は、入居時の損耗の有無や、発生時期がわからないことだとされており、入居時の写真や記録を残しておくことが有効とされています(※2)。
- 入居時:壁、床、水まわり、設備の傷や汚れを写真や動画に撮り、日付とともに保管する。気になる箇所は、不動産会社にも早めに伝える。
- 入居中:こぼした汚れや水まわりのカビは、放置せず早めに手入れする。設備の不具合は、すぐに管理会社へ連絡する。
- 退去時:立ち会いで、傷や汚れの場所を貸主側と一緒に確認する。請求の明細は、項目と金額、負担の理由を確認する。
❓ よくある質問(Q&A)
Q1. 退去するときは、部屋を借りた当時の状態に戻す必要がありますか?
A. 国土交通省のガイドラインでは、原状回復は「借りた当時の状態に戻すこと」ではないとされています。経年変化や通常の使用による損耗の修繕費は、賃料に含まれるという考え方です(※1)。
Q2. 家具を置いたあとのへこみは、借主の負担ですか?
A. 国土交通省の参考資料では、家具の設置跡やカーペットのへこみは、通常の使い方でも生じる損耗として、貸主の負担の例に挙げられています(※2)。ただし、契約の内容によって取り扱いが変わる場合があります。
Q3. 請求の内容に納得できない場合は、どうすればよいですか?
A. まず、請求の明細(項目・金額・理由)を確認し、ガイドラインの考え方と照らして、不動産会社や管理会社に質問しましょう。解決しない場合は、消費生活センターなどに相談することが望ましいとされています(※2)。
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※本記事の内容は2026年10月時点のものです。個別の費用負担は、契約書の内容や物件の状況によって異なります。具体的なご相談は、契約書および担当者にご確認ください。
この記事の情報源
※1 国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』について」 https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
※2 国土交通省「『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に関する参考資料」(令和5年3月) https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001611293.pdf
